משרד ראשי: אזור תעשייה דרומי, קרית שמונה
משכנתא לבניית בית פרטי מול משכנתא לקניית דירה
שאלה: אני מעוניין ברכישת מגרש לבניית בית אך לא מבין עד הסוף את נושא המשכנתא. האם אפשר לקבל משכנתא רק על המגרש בתור התחלה? כמה אחוזים הבנק ייתן לי? האם מקבלים את כל הסכום מראש לצורך בניית בית? איך קובעים את השווי?
זו שאלה נפוצה מאוד שאני נתקלת בה לא פעם – וחוויתי אותה גם על עצמי בעת בניית הבית שלי. אחד ההבדלים הגדולים בין רכישה של בית מוכן לבין בניה באופן עצמאי הוא היכולת לצפות את סכום הכסף הסופי שנדרש להוציא. כשאנו קונים בית מוכן מקבלן אנחנו יודעים מהי העלות ולוקחים בחשבון תוספות קטנות שאולי נצטרך להוציא. בבניה עצמית לעומת זאת, למרות תכנון קפדני של התקציב אנחנו עלולים להיות מופתעים מדברים שלא לקחנו בחשבון ומשינויים בזמן הבניה שיגררו הוצאות נוספות.
תחילה עלינו לקחת בחשבון 2 גורמים מרכזיים: ההון העצמי שלנו, שכולל חסכונות וכסף שנקבל ממכירה של דירה שברשותנו במידה ויש. לאחר חישוב הכסף הזמין לנו נעריך את עלותה של הבניה (5-6 אלף שח למ”ר), את ההפרש הנוצר בין הכסף הזמין לבין עלותה של הבניה נצטרך לקחת מהבנק.
השלב הראשוני כשמחליטים לבנות בית הוא רכישת המגרש. הזדמנויות טובות לרכישת קרקעות ניתן למצוא באתר של רשות מקרקעי ישראל היוצאת במכרזים משתלמים לאנשים פרטיים (כמו המכרז הנוכחי של בימת תל חי). הבנק למשכנתאות מאפשר לקבל משכנתא בעבור קניה של מגרש גם מבלי להציג תכניות בניה והיתרים. במרבית המקרים ההלוואה הניתנת היא בגובה של 50-70%. שימו לב: רכישת מגרש בלבד ללא בניה עליו זו לא עסקה שהבנק אוהב לאשר לכן תצטרכו להראות יכולת כלכלית גם לבנות.
בשלב השני, תצטרכו כבר להציג את כל המסמכים הדרושים, הכוללים תכנית בניה מפורטת, היתרי בניה מהרשות ולעיתים אף אישורים המוכיחים כי שכרתם את שירותם של אנשי מקצוע מרכזיים, כגון קבלן, אדריכל, מפקח בניה וכד’. רק לאחר שהבנק יהיה משוכנע שאתם פועלים בהתאם לחוקים ולכללים המחייבים הוא יאשר משכנתא לבניית בית פרטי.
אחוזי המימון שונים ממשכנתא לרוכשי דירה ראשונה (עד 75%) מאחר והבנק רואה סיכון מסוים בבניה עצמית. אחוז המימון המקובל הוא 60%, אך במרבית המקרים הבנק שומר לעצמו רזרבה של כ-10% נוספים אותם יוכל להציע לכם בהתאם להתקדמות הפרויקט ובמידה וחרגתם מתקציבם – זאת בשל הרצון שלו שתסיימו את הפרויקט מהר ככל הניתן וכמובן כי הוא דואג להבטיח את יכולת ההחזרה של הכסף.
חשוב לקחת בחשבון שהבנק משחרר את כספי ההלוואה בהתאם להתקדמות הבניה. בסיום כל שלב, הבנק ישלח שמאי מטעמו או יבקש אישור מהנדס, ורק לאחר מכן יעביר את סכום הכסף לחשבונכם. לדוגמא: אם עלות הקמתו של שלד בית עולה לכם כ-200,000 ₪ וקיבלתם בעבור זה כ-60% מימון. את 120,000 ₪ תקבלו לחשבונכם לאחר בדיקת השלד על ידי השמאי. שימו לב כי הכספים מגיעים אליכם ישירות ולא אל בעלי המקצוע.
גובה המשכנתא הסופי מורכב מעלות הקרקע ועלות הבניה. בחישוב גובה המשכנתא, חלק מהבנקים לוקחים בחשבון רק את מחיר המגרש ובניית הבית ללא הרווח האפשרי בעת מכירה. לדוגמא: אם עלות המגרש היא כ-350,000 שח ועלותה של הבניה היא מיליון שח אזי הגענו למשכנתא בגובה של 1.35 מיליון שח, על אף ששווי השוק של הבית יעמוד על כ-1.8 מיליון שח.
משכנתא לבניית בית לוקחים רק אחרי שבטוחים
לאחר שהבנתם שההבדלים בין המשכנתאות נוגעים בעיקר לאישורים, אחוזי מימון והזרמת כספים בהתאם להתקדמות הבניה, כדאי ומומלץ לבחור את תמהיל המשכנתא שלכם בעזרת איש מקצוע.
חשוב: אל תשכחו לקחת נשימה ארוכה ולהיות ממוקדי מטרה עד לסיום – אתם בדרך הנכונה להגשים חלום!
אשמח לסייע לכם בכל שאלה,
טניה סוסלובסקי – ‘קונספט’ אדריכלות ועיצוב פנים
אדריכלות כפרית ומודרנית, תוספות בניה וטיפול בהיתרים מול הרשויות
לשאלות: נייד 058-4091089 מייל: tanya0910@gmail.com
המאמר פורסם בעיתון ‘חדשות הגליל’ במדור ‘בונים בכיף’
ניווט באתר:
