תוספת בניה לבית פרטי או בניין משותף

תוספת למבנה קיים יכולה להשביח את הנכס ולמצות את הפוטנציאל הטמון בו – מה התהליך בפועל?

שאלה: שלום טניה, אנחנו גרים בבית משותף בן כ 40 שנה בקריית שמונה ורוצים לבדוק אופציה לעשות תוספת בניה. הדירה שלנו נמצאת בקצה, ובקצה השני השכנים כבר ביצעו תוספת בעבר (עם היתר בניה כמובן…). מה תוכלי לספר לנו על התהליך?

שאלה מצוינת ורלוונטית לרבים מתושבי קריית שמונה.

תוספת בניה למבנה קיים הוא תהליך שמהותו השבחת הנכס, הן מבחינת שוויו והן מבחינת נוחות השימוש בו, תוך מיצוי מלוא הפוטנציאל של הקרקע בבעלותנו.

בין אם מדובר על בניית חדר מגורים נוסף בבית משותף, מרפסת או יחידת דיור בבית פרטי.

תוספת הבניה תעלה את שווי הנכס, ובמקרים מסוימים תאפשר לנכס להניב הכנסה נוספת.

לפני הכל אמליץ לקוראים חד משמעית לא לבנות ללא היתר – כן, גם אם כל השכנים בנו לפני 10 שנים בצורה לא חוקית, אתם עלולים להסתבך עם החוק וצפויים לשלם את הוצאות ההריסה והטיפול משפטי.

תכנון תוספת בניה, בין אם זה לבית פרטי או בניין משותף מחולקת למספר שלבים אותם אפרט במדריך קצר:

שלב א’: איסוף וקבלת מידע כללי

על מנת לבחון את זכויות הבניה הקיימות יש לאסוף את המסמכים הקיימים על הדירה או הבית בהם גם יופיע גוש וחלקה. בעזרת גוש וחלקה אפשר לבדוק את התב”ע (תכנית בניין עיר) החלה באיזור ולברר מה אחוזי הבניה וההגבלות השונות. לצערי, לשכונות ותיקות רבות אין תב”ע עדכנית ולכן לעתים קרובות נצטרך לבצע בדיקה פרטנית מול מחלקת ההנדסה. כיום מחלקת ההנדסה מספקת מידע תכנוני לאנשי מקצוע בלבד – לכן אין טעם לגשת לשם עצמאית.

לצורך בירור וקבלת מידע תכנוני ראשוני נצטרך לצרף: תמונות של הבניין מכל הכיוונים, תיאור התוספת המבוקשת ובמידה ויש – העתקים של היתרים קודמים באיזור.

בנוסף, מומלץ לגשש מול השכנים אם הם צפויים לאשר או להתנגד לתוספת (לרוב יש לקבל הסכמה של מעל 80% מהשכנים. חשוב לזכור שהתוספת שתאושר לכם, צפויה להיות מאושרת גם לשכנים בעתיד (אם ירצו). גם כן אם מישהו מהדיירים בבלוק שלכם כבר עשה תוספת תצטרכו לעשות בדיוק אותה תוספת כדי לשמור על אחידות המבנה.

המידע שיתקבל בשלב זה יהיה כללי אך מספיק טוב בכדי להמשיך לשלב הבא.

שלב ב’: מדידה והגשת בקשת מידע להיתר

במידה ועברנו את שלב א’ בהצלחה וקיבלנו אור ירוק – אפשר להמשיך לשלב ב’ – בקשת מידע להיתר באמצעות מערכת ‘רישוי זמין’.

בשלב זה, מודד מוסמך מטעמכם יבצע מדידה מדוקדקת בשטח. האדריכל יגיש את המדידה (יחד עם מסמכים ואישורים נוספים) למחלקת ההנדסה ויקבל חזרה מידע מפורט ומקיף על החלקה. קבלת מידע להיתר יכולה לארוך עד חודשיים.

חשוב לציין שבמידה והבניה נעשית בשטח המבנה – ניתן לבקש פטור ממדידה ובכך לחסוך אלפי שקלים.

שלב ג’: מכינים תכנית להיתר בניה

לאחר שהתקבל המידע המלא, אפשר להתחיל לעבוד על ה’גרמושקה’ (תכנית להיתר בניה).

הגרמושקה כוללת שרטוטים של כל הבניין, חזיתות, חתכים וחישוב השטחים הקיימים ומוצעים.

טעות נפוצה לחשוב שתהליך הוצאת היתר בניה של מספר מטרים (לדוגמא מרפסת) מהיר ופשוט יותר מתכנון בית חדש. למעשה אין הרבה הבדל מבחינת התהליך התכנוני וקבלת ההיתרים.

לאחר בדיקת הגרמושקה בוועדה נקבל הערות ורשימת אישורים שיש לספק לוועדה (אישור פיקוד העורף, כיבוי אש וכ’ו.)

שלב ד’: קבלת היתר בניה

לאחר מילוי כל הדרישות נקבל את ההיתר ונוכל להתחיל לבנות את התוספת הרצויה. כאן יתחיל שלב הכנת תכניות מפורטות ובחירת אנשי מקצוע לביצוע הבניה בפועל. לא ניתן לשנות את התכניות לאחר קבלת ההיתר.

שלב ה’: בניית תוספת בניה

בסיום הבניה יש יש צורך בתעודת גמר (ביצוע כל תנאי היתר הבניה). את התעודה מקבלים מהועדה המקומית לתכנון ובניה לאחר שפקח ראה את התוספת ואחרי שהמתכנן מילא את כל הטפסים.

לסיכום

בכל מצב מומלץ להתייעץ עם אדריכל עוד בתחילת התהליך. בין אם כבר בניתם ויש צורך בתהליך שנקרא ‘לגיטמציה’ ובין אם זה רק בשלב הרעיון. האדריכל יוכל לייעץ לכם ולהסביר בצורה מפורטת יותר את כל השלבים והאפשרויות העומדות בפניכם.

בהצלחה!

אשמח לסייע לכם בכל שאלה,

טניה סוסלובסקי – ‘קונספט’ אדריכלות ועיצוב פנים

אדריכלות כפרית ומודרנית, תוספות בניה וטיפול בהיתרים מול הרשויות

נייד 058-4091089 –”קונספט תכנון אדריכלי” בפייסבוק

המאמר פורסם במדור בונים בכיף בעיתון ‘חדשות הגליל’